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墨尔本公寓市场势头与活跃地区分析
发布时间:2015-7-27 13:06:18 浏览量:1733

  目前大家对墨尔本住宅市场表现众说纷纭,对价格的走势也有不少猜测。投资者不应该把重点放在有时过于耸人听闻的短期报告上,而是应该谨慎选择投资项目,同时把重点放在所投项目的中长期发展上。

  在影响墨尔本住宅市场趋势的因素中,人口增长和就业是最根本的促进因素。墨尔本5大就业中心:cbd及周边区域(包括cbd, southbank, south yarra,parkville, carlton 等),西部走廊,sunshine/st albans,东北走廊和dandenong,在经济发展的同时正在经历市场转型,由传统的制造业向知识密集型产业(如金融/医疗/信息技术等)转变,吸引了大量工作机会,人口的不断增长促使房屋的刚性需求强劲,基础设施和现代生活方式逐步完善。

  澳大利亚政府预计未来20年将新增70万家庭,由于内城区土地供应量稀缺,人们的生活方式将发生改变,近交通的中密度公寓会越来越成为主力,与此同时,为了保障墨尔本人高水准的生活品质,基于人们社交/娱乐/艺术/体育等需求的基础设施会不断完善。

  政府将对st kilda / south yarra ,box hill/ doncaster , docklands and e-gate , footscray , monash / springvale , dandenong, bundoora 和 hoppers crossing 等区域投入大量资金,建立更加完善的生活配套设施。

  对维州来说问题是:将高密度的居住区集中在扩大的cbd及周边地区是否可行?具体来说,这一计划是否能有效地把足够的人群吸引到正在兴建的高密度公寓市场?这正是需要我们对人口变化有所了解。

  通常来说,内城生活非常吸引年轻的专业人士,因为内城靠近主要就业中心、大型雇主公司和大学。当这些人成家有了孩子后,那些有良好的社会设施和学校的中环地区开始变得更重要了。最终,当他们退休后会向沿海或乡村迁移,有些人也会选择搬回到城市里享受文化设施。

  所以,如果大多数内城区公寓房的需求是年轻的专业人士和大学学生,那这类群体目前在墨尔本到底有多少呢?据澳洲统计局报告,在大墨尔本区(不同于cbd)有大约130万25岁以下的居民。把这个范围缩小到15到24岁之间(刚开始工作或快要开始工作),就是552,944人。这告诉我们,目前在大墨尔本地区有超过50万的年轻人已经留意或将注意力转移到他们将在哪儿读大学、找工作、找到经济实惠又方便的住宿。

  同时,澳洲统计局根据当前的增长势头预测:墨尔本将在10到12年内人口增长100万。澳大利亚在未来的40年中将产生900万房子的缺口。新增人口的住宿将是政府考虑的首要问题,同时要考虑的是什么样的住房和房价能满足这种需求。

  众所周知,墨尔本内城居住的需求正在迅速增长。为适应这一趋势,众多项目正在建造,因而墨尔本内城的租赁市场也处于动态变化中。对于投资者来说,此时需要谨慎看待市场。经验丰富的房产投资者会告诉您投资取决于三个因素:

  (1) 施工质量优;

  (2) 极强的租赁需求(使房产现金流保持畅通);

  (3) 稳定的资本增长。

  尽管供给和需求会出现局部的、短期不平衡,但是长时间观察得出的稳定增长表明墨尔本公寓住宅房产的真实潜力。有能力长期持有物业的投资者会在这个市场取得很好的成绩。

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